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El desafío del crecimiento del mercado en
la Argentina


En un entorno macroeconómico y social extremadamente frágil, reactivar la actividad productiva ha demostrado ser un punto de unión entre los argentinos en función de una causa común.
La experiencia de los países de la región, los cambios promovidos por la tecnología y la consolidación de algunas iniciativas públicas pueden ser un camino que nos aporte algo de optimismo y facilite los procesos de crecimiento.
Nos enfrentamos al desafío del crecimiento en un entorno macroeconómico y social extremadamente frágil. Reactivar la actividad productiva ha demostrado ser un punto deunión entre los argentinos en función de una causa común. "Tenemos algún derecho a la esperanza", decía Borges destacando nuestra cultura y los hitos de nuestra historia.

Los argentinos poseemos el lamentable récord mundial de ser el país que más crisis económicas atravesó en los últimos 60 años. A fuerza de embates, nos hicimos expertos en turbulencias y resiliencias. Quizá por eso se explique nuestro apego a las alternativas de inversión tangibles: dólares en el colchón o ladrillos. "Lo que se toca no se pierde", parece ser nuestro leitmotiv inversor, a pesar de ser conscientes de las oportunidades que se pierden con estas estrategias.

Más allá de nuestra frontera

Con el propósito de fortalecer el mercado inmobiliario, en distintos países del mundo se han consolidados los vehículos de inversión, cuya matriz son los denominados "REIT" ("Real Estate Investment Trust"). Su propósito es conectar negocios inmobiliarios de gran escala con inversores, tanto pequeños como grandes, a través de la oferta pública que cotiza en mercados abiertos y transparentes.

En esencia, estos vehículos reducen los costos de transacciones, proveen eficiencia tributaria y le otorgan mayor liquidez a la inversión inmobiliaria. Se convierten en una alternativa atractiva para los inversores que busquen reducir su volatibilidad en los mercados financieros, posicionarse en activos menos correlacionados con los riegos del mercado y tener una cobertura eficiente contra la inflación y los riesgos asociados al tipo de cambio.

En EEUU, donde nacieron hace unos 50 años, son instrumentos muy desarrollados. Se estima que existen más de 2 billones de dólares invertidos, en cabeza de más de 87 millones de inversores distintos.

No menos exitosos resultó su aplicación en los países de la región. En México, estos instrumentos fueron implementados en el 2011; hoy cuentan con unos 19.000 millones de dólares invertidos en proyectos inmobiliarios. Brasil contabiliza 16.000 millones de dólares alocados en estos activos. Y en Chile se estiman que ascienden a 9.000 millones de dólares.

En Perú su reglamentación es más reciente, consolidándose para el 2018. Desde entonces, acumulan un fondeo de unos 500 millones de dólares.

Los nuevos hábitos de ahorro

Nuestra vida cotidiana está atravesada por la tecnología y ese impacto, sabemos, transforma hábitos y costumbres antes de que nos demos cuenta. El mundo de las inversiones no es la excepción: en los últimos 4 años se incorporaron 1,5 millones de nuevos inversores al Mercado de Capitales. Una auténtica avalancha, si se los compara contra los casi 400.000 que existían entonces. Estas personas tienen al alcance de su mano el minuto a minuto de sus rendimientos, con la posibilidad de disponer de los mismos de un momento a otro.

Con herramientas cada vez más potentes y seguras no solo podremos sumar nuevos inversores, sino también ofrecer alternativas más agiles y eficientes a los inversores tradicionales del mercado.

Oportunidades en Argentina

En la Argentina en 2018 se aprobó la Ley de Financiamiento Productivo, otorgándoles transparencia fiscal, a los fideicomisos y fondos de inversión que sean colocados por oferta pública.

Sabemos positivamente que la Comisión Nacional de Valores se encuentra dedicada a dar mayores precisiones y certezas sobre estos instrumentos, para darle más eficiencia y penetración en el mercado.

La consolidación de los fondos cerrados de inversión o fideicomisos financieros ofrecerá a los inversores un menú de alternativas de negocio en la economía real mucho más amplio, con propuestas acordes a los distintos perfiles de riesgo. En el sector inmobiliario, la gama de propuestas seguramente incluya la posibilidad de participar en inversiones sobre activos corporativos que actualmente quedan reservados para inversores muy exclusivos.

Siguiendo con Borges quien decía que, ante una nueva propuesta, lo primero que nos preguntamos los argentinos es si es lucrativa, al entusiasmo que estas iniciativas despiertan debemos mirarlo a través del tamiz de las experiencias pasadas. Así como no todo lo que brilla es oro, vale aclarar que no todo lo que se toca es seguro, ni necesariamente rentable.

A los ajustes normativos, le siguen el proceso de entendimiento del mercado para tomar mejor precisión de los riesgos del negocio y los criterios relevantes para el armado de los portafolios de inversión más adecuados. En un contexto tan complejo como el nuestro, se requiere máxima consistencia entre la estrategia buscada, su análisis de riesgo, la ponderación adecuada de los activos subyacentes y el compromiso de los equipos de trabajo.

Está comprobado en todas las latitudes y los distintos ecosistemas económicos, que el mercado de capitales puede convertirse en un gran catalizador de las inversiones con alto impacto en la actividad económica y en la creación de puestos de trabajo.

El desafío del crecimiento es hacerlo ordenado y consistente con el mediano y el largo plazo. No dejemos, esta vez, que los atajos que nos seducen a los resultados inmediatos terminen complotando con nuestro crecimiento genuino. Sobre la base de estas tendencias y aprendizajes, creo que en el mercado inmobiliario "tenemos algún derecho a la esperanza".

Ramón García Llorente
Capital Markets
JLL Argentina